Технический заказчик в строительстве – понятие и функции

Технический заказчик как участник любого инвестиционно-строительного проекта, осуществляет организацию, планирование и управляет строительством. Его действия направлены на своевременное и надлежащее выполнение всеми участниками проекта взятых на себя договорных обязательств.

Цель этих действий – успешная реализация проекта, снижение строительных рисков, соблюдение сроков, стоимости и качества строительства, достижение запланированных технико-экономических и технико-эксплуатационных показателей.

Техзаказчик не только координирует работу всех участников, но и представляет интересы инвестора, защищая их на каждом этапе.

Привлечение технического заказчика – это способ организовать процесс строительства максимально прозрачно и результативно, что позволяет инвестору сосредоточиться на ключевых задачах, доверив управление проектом квалифицированным специалистам.

Если более конкретно, то технический заказчик берет на себя следующие работы в соответствие с правилами СНиП 12.01-2004 «Организация строительства»:

• планирование, координация, контроль строительных и проектных контрактов;
• оценка возможных рисков на этапах строительства, рекомендации по их выявлению и устранению;
• заказ и получение обследований участка (инженерно-геодезические и инженерно-геологические изыскания);
• разработка общей концепции строительства;
• разработка совместно с Заказчиком технического задания на проектирование;
• управление проектированием объекта — контроль проведения проектных работ, рекомендации по проектированию конкретного проекта с предоставлением отчета Заказчику;
• подготовка технических условий на проектирование Объекта и их согласование с проектной компанией;
• согласование и утверждение предпроектной и проектно-сметной документации;
• подготовка к проведению тендеров для подрядчиков, субподрядчиков и поставщиков;
• осуществление технического надзора и контроля над производством и качеством строительно-монтажных работ;
• осуществление контроля над сроками производства строительно-монтажных работ;
• участие в сдаче объекта.

Согласно п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, технический заказчик — это юридическое лицо, уполномоченное застройщиком, которое от его имени заключает договоры на выполнение инженерных изысканий, проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт или снос объектов, а также выполняет иные функции, предусмотренные градостроительным законодательством.

Какие функции у технического заказчика в строительстве

Функции технического заказчика в строительстве многогранны. Его профессиональное включение в проект позволяет существенно снизить риски, устранить важные ошибки и обеспечить сдачу объекта в установленные сроки. ООО «Сегмент-Т»  сочетает в себе как организационно-управленческую деятельность, так и техническое сопровождение строительства.

Функционал технического заказчика подробно описан в Методике  определения затрат на осуществление функций технического заказчика, утверждённой приказом Минстроя России от 2 июня 2020 г. №297/пр, а именно:

• Организация строительства:
  • Получает разрешения на строительство.
  • Готовит и согласовывает проектную документацию.
  • Заключает договоры с подрядчиками (генподрядчиками и субподрядчиками).
• Контроль за строительством:
  • Следит за соблюдением сроков, качества работ и сметы.
  • Проверяет соответствие строительства проектной документации.
• Финансовый контроль:
  • Рассчитывает стоимость строительства.
  • Контролирует расходы и предотвращает превышение бюджета.
• Сдача объекта:
  • Организует проверки и испытания.
  • Получает документы, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию.

Этапы работы техзаказчика — от ТЗ до ввода объекта в эксплуатацию

На подготовительном этапе технический заказчик разрабатывает ТЗ, получает разрешения и организует изыскания.

Во время строительства ведется контроль качества, сроков и бюджета, включая акты скрытых работ.

На завершающем этапе — приемка, экспертиза и ввод в эксплуатацию по ГрК РФ.

Этап подготовки проекта

Организации строительства может включать в себя :

• определение состава работ с целью формирования плана по управлению проектом строительства;
• сбор и анализ исходных данных о земельном участке и существующей застройке, о наличии/отсутствии ограничений в использовании, нахождении земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территории, о предельных параметрах разрешенного строительства и т.п.;
• выявление рисков, связанных со строительством, разработка мероприятий по их предупреждению;
• сбор исходно-разрешительной документации (в т. ч. правоустанавливающие документы, градостроительные планы земельного участка, ситуационные планы, схемы высотных ограничений, определение технико-экономических показателей, расчеты планируемого потребления ресурсов и др.);
• формирование плана проектно-изыскательских работ, а также архитектурной концепции, технико-экономического обоснования, плана капитального строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, сноса, получение необходимых согласований, разрешений;
• получение технических условий подключения (технологического присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения;
• разработка технического задания на инженерные изыскания, выбор изыскательских организаций, заключение договоров о выполнении инженерных изысканий, предоставление изыскательским организациям необходимых для проведения работ материалов и документов, осуществление контроля за выполнением инженерных изысканий, проверка результатов инженерных изысканий;
• разработка технического задания на проектирование, выбор проектных организаций, заключение договоров о подготовке проектной документации, согласование с проектными организациями сроков выполнения работ, осуществление контроля за их исполнением, контроль обеспечения требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной и рабочей документации, ведение отчетности о ходе проектирования, своевременное информирование застройщика о необходимости внесения изменений в проектную документацию;
• координация взаимодействия проектных, изыскательских и прочих организаций — участников подготовки строительства;
• обеспечение рассмотрения и согласования в установленном порядке проектной документации в государственных и муниципальных органах и прочих заинтересованных организациях;
• определение органов экспертизы и заключение соответствующих договоров, направление проектной документации на проведение экспертизы, организация утверждения проектной документации застройщиком, а также организация внесения изменений в проектную документацию по результатам замечаний экспертизы;
• получение разрешения на строительство.

Этап строительства

Предполагает от технического заказчика включение в следующие процессы:

• разработка конкурсной документации на исполнение обязанностей генерального подрядчика (подрядчика) строительства;
• заключение договоров о строительстве, установление требований к срокам строительства, качеству построенного объекта, рассмотрение в соответствии с проектной документацией номенклатуры строительных материалов, технологического оборудования и других ресурсов, поставляемых подрядчиком, порядка проведения пусконаладочных работ, условий страхования рисков, связанных со строительством, требований по охране труда и технике безопасности при производстве строительно-монтажных работ, имущественной ответственности сторон за неисполнение договорных обязательств;
• получение разрешений эксплуатирующих организаций на производство работ в зонах охраны инженерных сетей и иных коммуникаций, а также на использование в процессе строительства ресурсов (электроэнергии, газа, воды, пара) от существующих источников;
• организация создания геодезической основы строительства и подготовка строительной площадки, снос существующих зданий, сооружений, перенос инженерных коммуникаций;
• передача генеральному подрядчику строительной площадки, проектной и рабочей документации;
• направление в органы государственного строительного надзора извещений о начале строительства и окончании строительства объекта капитального строительства;
• контроль за ведением исполнительной документации, за соблюдением графиков строительных работ, поставок оборудования и материалов;
• осуществление строительного контроля;
• участие в проверочных мероприятиях, проводимых уполномоченными органами контроля и надзора за строительством;
• ведение отчётности о ходе строительства, проведение анализа затрат по статьям расходов строительно-монтажных работ и услуг;
• создание и организация работы приемо-сдаточной комиссии;
• передача завершенного строительством объекта застройщику.

В связи с чем есть ряд требований к квалификации Технического заказчика, а именно:

Привлечение специалистов ООО «СЕГМЕНТ-Т» в качестве технического заказчика позволяет минимизировать строительные риски, нивелировать отсутствие узкоспециализированных знаний, оптимизировать бюджет и сроки, а также гарантировать высокое качество объекта.

Наши специалисты берут на себя весь цикл управления: от оформления документации и согласований до контроля подрядчиков и ввода объекта в эксплуатацию, освобождая застройщику ресурсы для стратегических задач

Чем отличается техзаказчик от застройщика?

Обращаем ваше внимание на то, что функции застройщика и технического заказчика тесно связаны, но имеют свои отличия:

• Заказчик — это инициатор и финансист проекта, определяющий цели и бюджет. Заказчик — сторона, которая заказывает строительство, обеспечивает финансирование и несет главную ответственность за проект. Заказчиком может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Состоять в СРО застройщик не обязан, если не ведёт работы сам. 

• Заказчик-застройщик сочетает роли инвестора и организатора строительства на своем участке, выполняя все функции по ГрК РФ.

• Технический заказчик отличается тем, что не строит сам, а представляет интересы заказчика/застройщика, контролируя подрядчиков и обеспечивая соблюдение норм без владения объектом. Это юридическое лицо, действующее от имени Заказчика. Оно заключает договоры, готовит проектную документацию, контролирует стройку и оформляет документы для ввода объекта в эксплуатацию. Состоять в СРО Технический заказчик обязан.

Взаимодействие заказчика (инвестора/застройщика) и технического заказчика строится на передаче части организационно-технических функций профессиональному посреднику. Заказчик определяет идею, финансирует проект и принимает готовый объект, а технический заказчик обеспечивает контроль качества, соблюдение сроков, бюджета и соответствие работ проектным решениям.

 Взаимодействие технического заказчика с подрядчиками можно описать как следующая совокупность действий:

• Организация рабочих процессов
• Технический заказчик выступает связующим звеном между заказчиком и подрядными организациями. Он отвечает за координацию работы всех участников строительства, предотвращение конфликтных ситуаций и контроль выполнения обязательств подрядчиков.
• Контроль качества работ
• Для проверки качества строительных работ технический заказчик использует:
• Технические инспекции.
• Лабораторные испытания материалов.
• Фиксацию результатов в актах выполненных работ.
• Управление рисками
• Процесс строительства всегда связан с рисками. Технический заказчик разрабатывает стратегии их минимизации, включая:
• Выбор надежных подрядчиков.
• Разработку резервных планов.
• Постоянный мониторинг выполнения обязательств подрядчиками.

Когда у компании нет опыта в строительстве, то кажется что всё достаточно нетрудно и незачем привлекать технического заказчика для координации строительного процесса, можно справиться и своими силами. Отвечаем на вопрос: «Можно ли самим?»

В большинстве случаев технический заказчик обязателен!!!

При этом законодательство (Градостроительный кодекс РФ) допускает ведение работ без привлечения технического заказчика в трёх чётко оговорённых случаях:

• Низкая бюджетная значимость: стоимость контрактов на строительство — до 10 млн руб., на снос — до 1 млн руб.;

• Второстепенные виды работ: выполнение строительных или демонтажных работ, не требующих разрешения на строительство (исчерпывающий список приведён в пп. 1-3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ).

• Государственный исполнитель: если работы ведутся государственным предприятием или компанией с государственным участием.

Как факт: привлечение специалистов ООО «СЕГМЕНТ-Т» позволит заказчику сосредоточиться на бизнес-задачах, доверив техническую и управленческую сторону реализации проекта профильным экспертам. Технический заказчик ваш стратегический партнёр, превращающий хаос стройки в предсказуемый процесс с гарантией качества и сроков.