Ловушка ВРИ — ПЗЗ разрешают, договор запрещает
С 1 марта 2026 года существенно изменились правила выбора и изменения видов разрешенного использования земельных участков. Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ дополнил Земельный кодекс РФ специальными нормами, которые прямо регулируют выбор вида разрешенного использования (ВРИ).
Для собственников земельных участков новая модель в целом построена на принципе свободы выбора: правообладатель может выбрать основной ВРИ из предусмотренных соответствующим регламентом использования земель.
Однако для арендаторов государственных и муниципальных земель действует принципиально иное правило. И именно оно создает серьезные практические сложности в Москве, где значительное количество коммерческих объектов расположено на земельных участках, принадлежащих городу.
Главное изменение: арендатор больше не может самостоятельно выбрать другой ВРИ
Новый пункт 3 статьи 14.4 Земельного кодекса РФ устанавливает прямой запрет: арендатор государственного или муниципального земельного участка не вправе выбрать иной ВРИ, чем предусмотрен договором аренды.
Исключение предусмотрено для отдельных случаев комплексного развития территории.
Таким образом, наличие нужного ВРИ в Правилах землепользования и застройки Москвы само по себе больше не дает арендатору возможности просто выбрать его и зарегистрировать в ЕГРН.
Для арендатора ключевым документом становится договор аренды.
Если, например, ПЗЗ допускают для территории несколько видов использования, но в договоре с Департаментом городского имущества города Москвы указан только один из них, арендатор не может самостоятельно обратиться в Росреестр и заменить его другим видом.
Сначала необходимо решить вопрос с собственником участка — городом Москвой.
Что разъяснил Росреестр
В письме от 15.04.2026 № 14-4104-ЛЛ/26 Росреестр отдельно рассмотрел ситуацию с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности и переданными в аренду.
Позиция ведомства сводится к нескольким важным выводам.
Во-первых, арендатор не вправе самостоятельно выбрать ВРИ, отличающийся от предусмотренного договором.
Во-вторых, Федеральный закон № 295-ФЗ не предоставил и публичному собственнику право в одностороннем порядке менять ВРИ уже переданного в аренду земельного участка.
Получается своеобразная конструкция взаимной связанности сторон: арендатор не может поменять ВРИ без изменения договорных отношений, но и арендодатель не вправе просто изменить ВРИ вопреки договору.
В-третьих, Росреестр специально подчеркивает, что изменение договора аренды в части ВРИ не должно приводить к обходу публичных правил предоставления земельных участков.
Последнее ограничение особенно существенно.
Оно означает, что вопрос нельзя свести к простому подписанию дополнительного соглашения: необходимо установить, мог ли земельный участок изначально быть предоставлен арендатору для нового использования на тех же правовых основаниях.
Московская специфика — ВРИ должен попасть еще и в договор аренды
Для Москвы эта проблема существовала и раньше.
Часть 2 статьи 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» предусматривает, что при предоставлении городского земельного участка в аренду устанавливается вид его использования из числа разрешенных градостроительным регламентом.
При изменении установленного ВРИ соответствующие изменения должны быть внесены в договор аренды.
Поэтому применительно к московскому участку необходимо различать как минимум три уровня:
- ВРИ, которые в принципе допускаются градостроительным регулированием для данной территории;
- ВРИ, сведения о которых содержатся в ЕГРН;
- ВРИ (и цель использования), закрепленные в договоре аренды с городом.
Совпадение этих уровней нельзя принимать на веру. Их необходимо проверять по каждому конкретному объекту.
После вступления в силу Федерального закона № 295-ФЗ договорный уровень приобрел еще большее значение.
Проблема № 1. Наличие нужного ВРИ в ПЗЗ еще не означает право арендатора его использовать
Типичная ситуация выглядит следующим образом.
Компания арендует у Москвы участок, например, для эксплуатации существующего административного здания. Градостроительный регламент территории допускает несколько основных ВРИ. Собственник здания решает изменить характер его использования и выбирает другой ВРИ, который также присутствует в ПЗЗ.
Для собственника земельного участка сама возможность выбора основного ВРИ в такой ситуации является общим правилом.
Для арендатора городской земли — нет.
Если нового ВРИ нет в договоре аренды, пункт 3 статьи 14.4 ЗК РФ блокирует его самостоятельный выбор.
Следовательно, первым практическим вопросом становится не «есть ли нужный ВРИ в ПЗЗ?», а «готов ли город изменить договор аренды и имеются ли для этого законные основания?».
Проблема № 2. Изменение ВРИ может превратиться в изменение цели предоставления участка
Это один из наиболее серьезных рисков.
Росреестр в письме № 14-4104-ЛЛ/26 напоминает о позиции Верховного Суда РФ: изменение условий договора о ВРИ не должно нарушать публичные нормы, регулирующие предоставление земельных участков.
Логика понятна. Государственный участок нельзя предоставить без торгов для одной цели, а затем дополнительным соглашением фактически превратить его в участок, который для новой цели должен был предоставляться по иной процедуре, в том числе по результатам торгов.
Поэтому при рассмотрении заявления арендатора ДГИ неизбежно должен оценивать не только градостроительную допустимость нового ВРИ, но и основание первоначального предоставления земли.
Особенно чувствительными являются ситуации, когда новый ВРИ предполагает новое строительство, реконструкцию либо существенное изменение экономического характера использования участка.
Иными словами, градостроительно допустимое использование не всегда является допустимым с земельно-правовой точки зрения.
Проблема № 3. ВРИ земельного участка и фактическое использование здания должны быть согласованы
Для Москвы эта проблема имеет отдельное значение.
Закон города Москвы № 48 устанавливает, что фактическое использование расположенного на арендованном участке объекта недвижимости должно соответствовать ВРИ, установленному договором аренды. Если они не соответствуют друг другу, ВРИ участка должен быть приведен в соответствие с фактическим использованием объекта в установленном порядке.
Возникает непростая ситуация.
С одной стороны, законодательство требует привести документы в соответствие с фактическим использованием недвижимости.
С другой стороны, с 1 марта 2026 года арендатор не вправе самостоятельно выбрать соответствующий ВРИ.
Поэтому собственник здания, который законно изменил функциональное использование объекта, может столкнуться с необходимостью отдельно добиваться от ДГИ изменения земельно-арендных отношений.
Фактическое использование объекта само по себе не заменяет эту процедуру.
Проблема № 4. Даже решение ДГИ еще может привести к спору с Росреестром
Показательно дело № А40-315847/2025, рассмотренное в 2026 году.
Земельный участок в Москве был предоставлен в аренду для эксплуатации здания под офис. Фактически объект использовался для медицинской деятельности.
По заявлению арендатора ДГИ Москвы издал распоряжение, которым для участка были выбраны ВРИ «Амбулаторно-поликлиническое обслуживание (3.4.1)» и «Стационарное медицинское обслуживание (3.4.2)».
Однако Росреестр отказал во внесении соответствующих сведений в ЕГРН.
Спор дошел до суда.
Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 10.08.2026 № 09АП-27832/2026 пришел к выводу о незаконности отказа Росреестра. Суд отметил, что ДГИ как представитель собственника явно выразил волю на изменение ВРИ и выбрал виды использования из уже предусмотренных ПЗЗ. Распоряжение Департамента было признано достаточным основанием для соответствующего кадастрового учета.
Практическое значение этого дела трудно переоценить.
Оно показывает рабочую модель изменения ВРИ арендованной московской земли после реформы: инициатива может исходить от арендатора, но юридически значимая воля на выбор другого ВРИ должна исходить от собственника — города Москвы.
Одновременно дело показывает еще одну проблему: даже при наличии положительного решения ДГИ процедура может не закончиться автоматически и потребовать спора с регистрирующим органом.
Проблема № 5. Город также не может поменять ВРИ в одностороннем порядке
Это обратная сторона нового регулирования.
Росреестр прямо указал в письме № 14-4104-ЛЛ/26, что Федеральный закон № 295-ФЗ не предусматривает возможности одностороннего изменения ВРИ арендодателем.
Для московской практики этот вывод имеет существенное финансовое значение, поскольку ВРИ способен влиять на кадастровую стоимость участка и размер арендной платы.
В этом плане интерес представляет дело № А40-31170/2025.
ДГИ изменил ВРИ арендованного участка. В результате кадастровая стоимость и арендная плата, по обстоятельствам дела, выросли более чем в 4 000 раз.
Дополнительное соглашение к договору аренды, закрепляющее новый ВРИ, при этом заключено не было.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 19.06.2026 № 09АП-25490/2026 поддержал арендатора. Действия Департамента по одностороннему изменению ВРИ при обстоятельствах этого дела были квалифицированы как злоупотребление правом. Суд также придал значение отсутствию соответствующих изменений договора аренды.
Особенно примечательно, что впоследствии ДГИ своим распоряжением восстановил первоначальный ВРИ.
Этот спор практически иллюстрирует тезис письма Росреестра: ВРИ переданного в аренду государственного участка нельзя рассматривать как характеристику, которую собственник вправе произвольно изменить без учета существующего договора.
Проблема № 6. Изменение ВРИ может резко изменить арендную плату
Для московского бизнеса ВРИ — это не только градостроительный вопрос.
Закон города Москвы № 48 прямо предусматривает учет разрешенного использования земли и осуществляемой на ней деятельности при определении размера арендной платы.
Поэтому изменение ВРИ способно иметь непосредственные финансовые последствия.
Судебная практика это подтверждает.
Так, еще в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 05.02.2024 по делу № А40-259251/2022 суды исследовали ситуацию, в которой изменение ВРИ повлекло изменение кадастровой стоимости и, соответственно, арендных платежей. Суды указали на недоказанность надлежащего внесения изменений относительно ВРИ и целевого назначения участка в договорные отношения и признали отсутствие оснований для получения городом части спорной арендной платы.
А в деле № А40-31170/2025 последствия оказались еще более наглядными: изменение ВРИ привело к росту финансового бремени более чем в 4 000 раз, что стало одним из существенных обстоятельств при оценке действий ДГИ как недобросовестных.
Поэтому экономические последствия смены ВРИ необходимо рассчитывать до начала процедуры, а не после ее завершения.
Проблема № 7. Нельзя смешивать ВРИ и цель предоставления участка
Еще одна распространенная ошибка — считать ВРИ и цель предоставления земельного участка одним и тем же.
Судебная практика разделяет эти понятия.
ВРИ представляет собой элемент правового режима земельного участка. Цель предоставления характеризует основание и условия, на которых конкретный публичный участок был передан конкретному лицу.
Для арендатора это различие принципиально.
Даже если желаемый ВРИ допускается градостроительным регламентом, изменение фактической модели использования земли может вступить в противоречие с той целью, для которой участок был предоставлен без торгов.
Именно поэтому при анализе возможности смены ВРИ недостаточно получить выписку ЕГРН и посмотреть ПЗЗ.
Необходимо поднимать первоначальный акт предоставления земли, действующий договор аренды, все дополнительные соглашения и обстоятельства возникновения права аренды.
Как теперь должна выглядеть проверка перед сменой ВРИ
До обращения в ДГИ арендатору целесообразно провести юридический аудит участка.
Необходимо проверить:
— кому принадлежит земельный участок;
— на каком основании он был предоставлен в аренду и проводились ли торги;
— какая цель предоставления закреплена первоначальными документами;
— какой ВРИ указан непосредственно в договоре аренды и дополнительных соглашениях;
— какие сведения о ВРИ содержатся в ЕГРН;
— какие основные и условно разрешенные ВРИ допускаются действующим градостроительным регулированием;
— соответствует ли желаемый ВРИ фактическому и планируемому использованию расположенного на участке здания;
— предполагает ли проект новое строительство или реконструкцию;
— не приведет ли изменение к фактической замене цели предоставления земельного участка;
— требуется ли изменение договора аренды;
— как новый ВРИ скажется на кадастровой стоимости и арендной плате.
Только после этого имеет смысл определять процедуру взаимодействия с ДГИ и Росреестром.
Что изменилось на практике после 1 марта 2026 года
Федеральный закон № 295-ФЗ на первый взгляд упростил систему ВРИ, закрепив общее право правообладателя выбирать основные виды использования из предусмотренных регламентом.
Но для арендаторов публичной земли произошло практически обратное.
Закон прямо закрепил зависимость арендатора от содержания договора.
В Москве это особенно заметно, поскольку к федеральным требованиям добавляется городская система управления земельными участками и договорными отношениями с ДГИ.
В результате смена ВРИ арендованного у города участка сегодня представляет собой не одну регистрационную процедуру, а цепочку взаимосвязанных вопросов:
Градостроительная допустимость → основание предоставления земли → согласие собственника → изменение договора → кадастровый учет → изменение арендной платы.
Сбой на любом из этих этапов способен заблокировать проект.
Вывод
После вступления в силу Федерального закона № 295-ФЗ арендатор московского городского земельного участка не может исходить из принципа: «если нужный ВРИ предусмотрен ПЗЗ, значит я вправе его выбрать».
Для арендуемой публичной земли действует другое правило: арендатор связан ВРИ, закрепленным договором аренды.
При этом и город как арендодатель не получает неограниченного права самостоятельно менять ВРИ переданного участка.
Поэтому ключевой юридической точкой становится договор аренды и возможность его изменения без нарушения правил предоставления государственной земли.
Судебная практика Москвы 2026 года уже показывает обе стороны проблемы. Суды, с одной стороны, признают юридически значимым согласие ДГИ на изменение ВРИ по заявлению арендатора, а с другой — защищают арендаторов от необоснованного одностороннего изменения ВРИ самим Департаментом, особенно когда оно влечет резкий рост арендной платы.
Поэтому перед сменой ВРИ арендованного у Москвы участка необходимо анализировать не только ПЗЗ и ЕГРН. Главными документами становятся договор аренды и первоначальное основание предоставления участка, а главным риском — ситуация, когда формально допустимый градостроительным регламентом новый ВРИ оказывается несовместимым с земельно-правовыми условиями, на которых участок был передан арендатору.
