Служба заказчика (технический заказчик) в строительстве — это профессиональная структура, которая берет на себя полный цикл управления проектом от имени инвестора (застройщика, заказчика), осуществляющая полное управление проектом от подготовки документации до ввода объекта в эксплуатацию, минимизируя риски, обеспечивая соблюдение требований Градостроительного кодекса Российской Федерации и максимально оптимизируя финансовые затраты инвестора, в том числе трудозатраты.
Что такое служба заказчика: определение по ГрК РФ
Служба заказчика (технический заказчик/ ТехЗаказчик) — технический заказчик (ТЗ) по Градостроительному кодексу РФ (ст. 1 п. 22) — это уполномоченное застройщиком юридическое лицо, действующее от его имени. ТехЗаказчик управляет проектированием и строительством, контролирует качество, сроки и бюджет, готовит разрешительную документацию (ИРД), осуществляет строительный контроль и вводит объект в эксплуатацию.
С начала 2026 года в деятельность технического заказчика в строительстве внесены значительные изменения, направленные на цифровизацию и ужесточение контроля со стороны контролирующих государственных организаций.
Так с 1 марта 2026 года введен обязательный переход к использованию Реестра требований, меняющих работу с нормативной базой, содержащих обязательные нормы в сфере строительства (изыскания, проектирование), ведение которого регламентируется Градостроительным кодексом РФ. Его использование делает требования прозрачными, снижая риски при экспертизе.
Изменения включают усиление ответственности за обоснование проектных решений, активное внедрение ИИ и стандартов BIM которые активно развиваются в России, фокусируясь на обязательности применения в госзаказах, также произошли значительные изменения в 44-ФЗ и 223-ФЗ.
Основные изменения для технического заказчика в 2026 году
- Переход к Реестру требований (с 1 марта 2026): Техническим заказчикам необходимо ориентироваться на актуальное наполнение Реестра требований, а не только на действующие ГОСТы и СНиПы. Это требует пересмотра подходов к подбору норм и документации.
- Персонализация ответственности: возрастает роль инженеров по обоснованию проектных решений, особенно при использовании инновационных технологий. Решения должны быть формализованы.
- Цифровизация закупок и контроля: усиливается контроль через Единую информационную систему (ЕИС) и электронные реестры. Вводятся новые ГОСТы в области строительства.
- Изменения в 223-ФЗ (с 1 января 2026): Усилен контроль за закупками у субъектов малого и среднего предпринимательства (МСП). Перечень проверяемых планов закупок расширен (аэропорты, ресурсоснабжающие организации).
- Изменения в 44-ФЗ (с 1 января 2026):
Запрос котировок: Снятие лимита по объему (до 2026 года — 20%, с 2026 — лимита нет).
Малые закупки: Продлено право не учитывать ограничение 50 млн руб. для малых закупок у единственного поставщика.
Нацрежим: Расширение списка товаров №2, подлежащих ограничениям.
Антикризисные меры: Многие послабления в закупках, действовавшие ранее, станут постоянными или продлены.
Кому необходим технический заказчик
Технический заказчик в строительстве необходим инвесторам и застройщикам для профессионального управления проектом, контроля качества, сроков и бюджета. Он выступает связующим звеном между заказчиком, проектировщиками и подрядчиками, обеспечивая соблюдение нормативных требований, получение разрешений и ввод объекта в эксплуатацию.
Привлечение технического заказчика, который обязан состоять в СРО (строительной, проектировочной), помогает избежать задержек, оптимизировать расходы и гарантировать законность всех строительных процессов
Выбор технического заказчика — это стратегическое решение, которое обеспечит успех вашего проекта. На что нужно обратить внимание при выборе Технического заказчика:
Опыт, специализация, репутация — необходимо ознакомиться с портфолио с успешно реализованными проектами кандидата. Уточнить год основания компании. Провести проверку профессиональной и финансовой репутации кандидата из специализированных источников.
Допуск СРО и уровень ответственности – запросить выписку НОПРИЗ или НОСТРОЙ.
Функционал и юридическая прозрачность – готовность кандидата предоставить детальную отчетность. Наличие договора, в котором чётко прописаны права, обязанности и ответственность сторон (перечень услуг, график работ, стоимость, ответственность).
Стоимость услуг – четкое понимание состава стоимости услуг (фиксированная сумма или процент от сметы).
Коммуникация — Регулярные отчёты, быстрые ответы
Ключевые функции, которые берет на себя ТехЗаказчик:
| Оформление разрешительной документации: | Технический надзор: | Управление сроками и бюджетом: | Взаимодействие с подрядчиками: |
Состав работ технического заказчика
Профессиональное включение ТехЗаказчика в проект позволяет существенно снизить риски, устранить важные ошибки и обеспечить сдачу объекта в установленные сроки. Функционал технического заказчика подробно описан в Методике определения затрат на осуществление функций технического заказчика, утверждённой приказом Минстроя России от 2 июня 2020 г. №297/пр,
ООО «Сегмент-Т» сочетает в себе как организационно-управленческую деятельность, так и техническое сопровождение строительства. Привлечение наших специалистов позволяет Заказчикам минимизировать строительные риски, нивелировать отсутствие узкоспециализированных знаний, оптимизировать бюджет и сроки, а также гарантировать высокое качество объекта.
Как мы это делаем:
| Задача | Исполнение | Как это работает |
| Организация производственной деятельности | Четкое планирование | Определение графиков выполнения работ и распределение ресурсов. |
| Координация действий подрядчиков | Взаимодействие с различными подрядными организациями для обеспечения слаженной работы | |
| Управление рисками | Выявление возможных рисков и разработка мер по их минимизации. | |
| Освоение выделенных на возведение объекта материальных ресурсов | Планирование закупок | Определение необходимых материалов и оборудования в соответствии с графиком работ. |
| Поиск подрядчиков | Исследование рынка для нахождения надежных поставщиков и подрядчиков, способных выполнить необходимые работы. | |
| Заключение договоров | Подготовка и заключение договоров с подрядчиками и поставщиками, что гарантирует выполнение работ на высоком уровне. | |
| Принятие работ | Проведение приемки выполненных работ | Служба заказчика осуществляет проверку качества и соответствия выполненных работ проекту. |
| Составление актов выполненных работ | После приемки составляются соответствующие документы, удостоверяющие объем и качество выполненных работ. | |
| Устранение замечаний | В случае выявления недостатков служба заказчика организует устранение замечаний и доработку работ. | |
| Проведение аудита для выявления факта хищения подотчетных сумм и нерационального расходования инвестиций | Проведение финансового аудита | Регулярные проверки финансовых операций помогают выявить факты хищения подотчетных сумм и нерационального расходования средств. |
| Анализ затрат | Оценка фактических затрат по сравнению с плановыми для выявления возможных отклонений и неэффективных расходов. | |
| Разработка рекомендаций | На основе аудита разрабатываются меры по улучшению финансовой дисциплины и оптимизации расходов. | |
| Ведение исполнительной документации | Сбор и оформление документации | Ведение всей необходимой документации, подтверждающей выполнение работ, включая акты, отчеты и другие документы. |
| Хранение и учет | Обеспечение надлежащего хранения и учета исполнительной документации для дальнейшего использования и проверки. | |
| Подготовка отчетов | Составление отчетов о ходе выполнения работ и их соответствии проекту. | |
| Осуществление консалтинговой функции | Консультирование по вопросам проектирования | Помощь в выборе оптимальных решений для проектирования и строительства. |
| Анализ рынка | Оценка текущих тенденций и условий на строительном рынке для принятия обоснованных решений. | |
| Разработка стратегий | Помощь в разработке стратегий реализации проекта и оптимизации процессов. |
Привлечение технического заказчика позволяет сэкономить до 7–8% от общей суммы прямых расходов на строительство. Экономия достигается за счет оптимизации проектных решений, строгого контроля смет, качества работ и недопущения простоев, при этом стоимость услуг самого техзаказчика обычно составляет от 3% до 10% от бюджета строительства.
Экономия на стройке – это оптимизация каждого этапа и соблюдение сроков строительства.
В рамках всероссийского исследования за 2025 год было выявлено следующее:
— 87% респондентов считают ТЗ необходимым для проектов стоимостью свыше 100 млн рублей
— Средняя экономия бюджета при работе с ТЗ составляет 12-18%
— Сокращение сроков реализации — на 20-30% по сравнению с проектами без ТЗ
— Уровень удовлетворенности заказчиков услугами ТЗ — 84%
Приведем ощутимые результаты по своим завершенным проектам :
- Мы, как ТехЗаказчикик, обеспечили сокращение сроков строительства на 15% за счет оптимизации графика работ.
- В результате нашего включения в приемку работ, бюджет проекта 850 млн рублей был соблюден с отклонением всего 2,3%.
- Контроль качества материалов на Объекте, позволил избежать использования некондиционных конструкций. Особое внимание уделялось входному контролю: проверено 245 партий материалов, отклонено 12 партий без сертификатов соответствия.
