Сегодня хотим с Вами поделиться порядком подготовки дополнительного соглашения к договору аренды под цели строительства.
Рассмотрим подробно все этапы:
- Обязательным документом, который необходим для получения доп. соглашения это: градостроительный план земельного участка (далее — ГПЗУ), важный нюанс: срок действия ГПЗУ в г. Москве — 3 года, поэтому наш совет, чтобы на дату подачи заявления ГПЗУ действовал еще минимум полгода (3 мес на доп. соглашение, 3 мес. на получение разрешения на строительство), а лучше и больше, ситуации (как показала практика) бывают разные;
- В рамках подготовки дополнительного соглашения Департамент городского имущества выпускает Распоряжение «О выборе вида разрешенного использования земельного участка» (изменение сведений в ЕГРН в части установления вида разрешенного использования земельного участка согласно видам, указанным в ГПЗУ);
- После внесения изменений в сведения из ЕГРН, в течение 2-3 недель проводится работа по установлению обновленной кадастровой стоимости земельного участка, которая используется при расчете доплаты за смену цели предоставления земельного участка (особенно актуально для объектов жилого назначения и гостиниц);
- Следующий этап — это выпуск Распоряжения «О внесении изменений в договор аренды в части срока и цели предоставления земельного участка», данным распоряжением устанавливается порядок оплаты (рассрочка или единовременный платеж) за смену цели предоставления земельного участка и срок договора аренды;
- После выпуска данного распоряжения, Департаментом городского имущества г. Москвы готовится дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка под цели строительства.
Для тех кто осилил весь текст еще немного полезной информации:
Ежеквартально в г. Москве увеличивается (именно увеличивается с момента введения данного коэффициента еще ни разу не уменьшился и вряд ли уменьшится) коэффициент изменения цен (на текущую дату он = 1.8065), данный коэффициент напрямую влияет на размер доплаты (напомню, что доплата за смену вида разрешенного использования распространяется исключительно на объекты жилого назначения и гостиницы, для всех остальных объектов, даже внутри Третьего транспортного кольца, доплату Москва отменила);
В чем заключается нюанс
- подготовка дополнительного соглашения к договору аренды занимает в среднем от 2,5 до 3 месяцев, в период подготовки дополнительного соглашения коэффициент может измениться, однако, Департамент городского имущества г. Москвы фиксирует коэффициент на дату подачи заявки;
- второй нюанс касается рассрочки: в настоящее время ставка рассрочки от Департамента = ставка ЦБ + 3 %, Вы наверное подумаете, что ставка тоже фиксируется на момент подачи заявления, но нет, в данном случае Департамент использует ставку ЦБ, действующую на дату выпуска Распоряжения «О внесении изменений в договор аренды в части срока и цели предоставления земельного участка»
- если участок предоставлен по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, то необходимо согласие всех правообладателей земельного участка на подготовку дополнительного соглашения к договору аренды; если этим «сторонним» правообладателем является сетевая компания: ПАО «МОЭК», Россети, Мосводоканал и тд, то это конечно создаст некоторые трудности, но безвыходных ситуаций не бывает
СОВЕТ ПРОФЕССИОНАЛОВ: Не откладывайте процедуру заключения дополнительного соглашения к договору аренды в последнюю очередь, советуем за полгода до плановой даты получения разрешение на строительство позаботиться о подготовке такого дополнительного соглашения, так как мы описали многие, но конечно же не все нюансы и трудности с которыми Вы можете столкнуться в процессе и на решение которых может уйти значительно больше времени, чем полгода.
К сведению:
Мы специально не затрагивали порядок смены вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности и в отношении которого установлен запрет на строительство, там совсем другой порядок, если интересно, напишите в комментариях, мы обязательно расскажем и про такие земельные участки.
