Легализация самовольных построек (самостроя) — это процесс узаконивания самовольной постройки, которая возведена без законных согласований, без разрешения или с нарушением градостроительных норм. Такая легализация возможна в административном или судебном порядке.
Каждый объект самостроя по своей сути уникален, поэтому универсальную «дорожную карту» легализации создать практически невозможно.
Нормативная база:
▪ Гражданский Кодекс Российской Федерации;
▪ Земельный Кодекс Российской Федерации;
▪ Градостроительный Кодекс Российской Федерации.
В г. Москве также есть свои нормативные документы, регулирующие отношения, связанные с самовольными постройками:
▪ Закон Города Москвы № 48 «О землепользовании в городе Москве»;
▪ Постановление Правительства Москвы № 819-ПП от 11.12.2013 «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков»;
▪ Постановление правительства Москвы № 234-ПП от 31.05.2011 «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы»;
▪ Постановление Правительства Москвы № 432-ПП от 27.08.2012 «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется»;
▪ Постановление Правительства Москвы № 614-ПП от 02.11.2012 «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по освобождению земельных участков от незаконно размещенных на них объектов, не являющихся объектами капитального строительства, в том числе осуществлению демонтажа и (или) перемещения таких объектов»;
▪ Постановление Правительства Москвы № 636-ПП от 13.11.2012 «О размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства, и объектов, размещение которых осуществляется без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичных сервитутов»;
▪ Постановление Правительства Москвы № 1255-ПП от 05.06.2024 «О порядке размещения объектов, не являющихся объектами капитального строительства, на земельных участках, находящихся в частной и федеральной собственности, а также на кровлях зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках независимо от форм собственности».
В первую очередь следует дать определение самостроя, его ключевые характеристики, установленные законом. Перечень случае, когда постройка признается самовольной определен п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Постройка признается самовольной в случае, если:
- Создана на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- Возведена на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
- Возведена или создана без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;
- Построена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Важно, что постройки признается самовольной в случае, если вышеперечисленные обстоятельства и правила уже существовали установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Кроме того, не является самовольной постройкой объекты, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Здания, строения и сооружения, построенные или реконструированные до 01.01.1995 в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.
Видов самовольных построек довольно много. Это могут быть целые здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также их части: пристройки, надстройки, мансарды, междуэтажные перекрытия, подвалы и тп.
До момента вступления в силу федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 03.08.2018 N 339-ФЗ все самовольные постройки подлежали сносу. Теперь же закон предусматривает механизмы и условия легализации таких самостроев.
Постановление Правительства Москвы № 819-ПП от 11.12.2013 «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» (далее № 819-ПП).
Приложение № 2 к № 819-ПП содержит перечень объектов с оформленными правами собственности и/или поставленные на кадастровый учет, созданные при отсутствии прав на использование ЗУ для целей строительства (реконструкции)и/или при отсутствии разрешения на строительство или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Приложение № 3 к № 819-ПП содержит перечень земельных участков с признаками незаконного (нецелевого) использования (проведение работ по строительству (реконструкции) без оформленных в установленном порядке необходимых документов, размещение на участке строительной техники, оборудования, возведение фундамента, цокольных этажей, пристроек, надстроек и.т.д). Выход из Приложений к № 819-ПП возможен в административном и судебном порядке.
Следует отметить, что положения Постановления Правительства Москвы № 819-ПП распространяются исключительно на земельные участки города Москвы и неразграниченные земельные участки. Самовольное строительство на всех остальных земельных участках на территории города Москвы, в том числе участках, находящихся в частной собственности, регулируется положениями Постановления Правительства Москвы № 234-ПП от 31.05.2011 «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы».
Объекты самовольного строительства в Москве выявляются и ставятся на учет специализированным органом
Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН). ГИН выявляет такие объекты двумя способами:
- по результатам фактического обследования (в основном это касается незаконных строительных работ и несогласованного размещения некапитальных объектов);
- камеральный способ (в основном, таким способом выявляются нарушения у капительных объектов, а также стройки в самом начале строительства).
Процесс приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями предусматривает несколько этапов:
1. Предоставление правообладателем документации, подтверждающей безопасность объекта и его соответствие градостроительным и архитектурным требованиям;
2. Компенсация в бюджет города Москвы недополученных платежей за осуществление строительства/реконструкции;
3. Исключение объекта из Приложения № 2 к ППМ № 819-ПП;
4. Отказ Правительства Москвы от исковых требований по сносу объекта в суде;
5. Урегулирование земельно-правовых отношений.
Чтобы самострой был исключен из Постановления № 819-ПП и не попал под снос необходимо соблюдение определенных условий:
- Отсутствие градостроительных ограничений;
- Отсутствие вступивших в законную силу решений суда о признании объекта самовольной постройкой и его сносе;
- Наличие заключения о соответствии объекта градостроительным и строительным нормам и правилам и о том, что вышеназванный объект не создает угрозу жизни и здоровью, паспорта безопасности места массового пребывания людей и паспорта безопасности объекта (это ключевой критерий, если объект не отвечает требованиям безопасности его сохранение невозможно);
- АГР и приведение внешнего вида объекта в соответствие с прилагаемым проектом (при необходимости);
- Отсутствие задолженностей перед бюджетом города Москвы по штрафам, арендной плате;
- Незаконное изменение ТЭП объекта осуществлено до 01.01.2019;
- Расположение объекта вне границ КРТ.
Приведение самостроя в соответствие с установленными требованиями происходит в несколько этапов:
Рынок коммерческой недвижимости в 2025–2026 годах столкнулся с ужесточением контроля: самострой – от пристроек к ТЦ до отдельных складов – всё чаще выявляется при кадастровых проверках, инвентаризации и попытках продажи или ипотеки. Без легализации объект рискует сносом по решению суда, штрафами до миллионов рублей и полной блокировкой эксплуатации, что особенно больно бьёт по арендным потокам и инвестиционной привлекательности.
В завершение следует отметить, что реформа последних лет сместила акценты с тотального сноса на точечную легализацию, но только при строгом соответствии нормам безопасности и градостроительным регламентам. Процесс легализации самостроя довольно длителен и занимает в среднем 8-12 месяцев при отсутствии необходимости доработки пакета документов и дополнительных согласований. На практике регламентные сроки не работают, согласование растягивается во времени. Виной этому зачастую является отсутствие в штате владельца самостроя квалифицированных специалистов, знающих все возможные нюансы согласований самовольных построек.
Специалисты «СЕГМЕНТ-Т» имеют большой опыт взаимодействия с органами исполнительной власти города Москвы, подготовки и согласования пакетов документов по легализации самовольных построек в г. Москве.
