Исходно-разрешительная документация (ИРД) — это комплект документов, подтверждающих законность строительства, реконструкции или капитального ремонта объекта в Москве и Московской области. На основе ИРД разрабатывается проектная документация, без неё невозможно получить разрешение на строительство. Состав и порядок оформления ИРД регулируются статьями 45–51 Градостроительного кодекса РФ (статья 44 утратила силу, ее положения не применяются).
Состав ИРД включает несколько категорий документов: от правоустанавливающих на земельный участок до заключений надзорных органов. Полный перечень зависит от типа объекта, его площади и местоположения. Но есть базовый набор, который требуется в большинстве случаев.
Ниже разберем, что входит в ИРД, какие документы обязательны, а какие — дополнительные, и чем минимальный состав отличается от полного.
Что входит в полный пакет ИРД
Полный пакет исходно-разрешительной документации включает «несколько» основных категорий. Рассмотрим каждую подробно.
1. Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок и объекты недвижимости
Эта категория подтверждает право застройщика на использование земельного участка. В нее входят:
- Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок
- Выписка из ЕГРН на здания, строения, сооружения (если они есть на участке)
- Кадастровый план земельного участка
- Договор купли-продажи, аренды, мены и др. правоустанавливающие документы на земельный участок
- Соглашения об установлении сервитутов (при необходимости)
- Акт выбора земельного участка (при аренде)
Без этих документов невозможно начать процедуры. Именно с них начинается сбор исходно-разрешительной документации.
2. Градостроительная документация
Градостроительная документация определяет, что именно можно строить на данном участке и в каких границах. Сюда входят:
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — утверждённый и зарегистрированный
- Выписка из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) с указанием вида разрешенного использования
- Проект планировки территории (ППТ)
- Проект межевания территории (ПМТ)
ГПЗУ — ключевой документ этой категории. В нём указаны все ограничения, красные линии, технико-экономические показатели и требования к подключению к сетям.
3. Распорядительные документы органов власти
Эти документы дают разрешение на конкретные действия в рамках подготовки к строительству:
- Постановление или распоряжение о разрешении разработки проекта планировки территории
- Разрешение на снос объекта капитального строительства (если на участке есть старые постройки)
- Разрешение на вырубку зеленых насаждений (порубочный билет)
- Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства
Без этих документов нельзя проводить земляные работы, сносить существующие объекты или вырубать деревья.
4. Технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям
Технические условия — это требования ресурсоснабжающих организаций к подключению объекта к сетям. В Москве и Московской области перечень ТУ включает:
- Водоснабжение и водоотведение (хозяйственно-бытовая и ливневая канализация)
- Теплоснабжение
- Газоснабжение
- Электроснабжение
- Телефонизация, радиофикация, интернет
- Присоединение (примыкание) к автомобильной дороге
- Специальные технические условия (СТУ) — при отступлении от нормативов
ТУ выдаются организациями, которые эксплуатируют соответствующие сети. Срок их действия обычно ограничен (от 1 до 5 лет), поэтому получать их нужно после утверждения ГПЗУ.
5. Результаты инженерных изысканий
Инженерные изыскания — это исследования участка, которые дают данные для проектирования. Результаты оформляются в виде отчётов:
- Отчёт об инженерно-геодезических изысканиях (геоподоснова масштаба 1:500 или 1:200)
- Отчёт об инженерно-геологических изысканиях (состав грунтов, уровень грунтовых вод)
- Отчёт об инженерно-экологических изысканиях (загрязнение почвы, радиационный фон)
- Отчёт об инженерно-гидрометеорологических изысканиях (климатические характеристики)
- Отчёт об инженерно-геотехнических изысканиях (для сложных грунтов)
Без результатов изысканий нельзя разрабатывать проектную документацию. Особенно важны геология и геодезия — от них зависят фундамент и инженерная защита здания.
6. Проектная документация и экспертиза
Проектная документация разрабатывается на основе ИРД. После разработки она проходит экспертизу:
- Проектная документация
- Положительное заключение государственной или негосударственной экспертизы проектной документации
- Заключение о достоверности определения сметной стоимости (для объектов с госфинансированием)
Экспертиза проверяет соответствие проекта техническим регламентам, санитарным нормам, требованиям пожарной безопасности и другим нормативам. Без положительного заключения разрешение на строительство не выдается.
7. Заключения и согласования надзорных органов
На разных этапах требуются согласования от ведомств, которые контролируют отдельные аспекты строительства:
- Санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора
- Заключение государственного пожарного надзора (МЧС)
- Заключение экологической экспертизы (для объектов, влияющих на окружающую среду)
- Письмо Министерства культуры о наличии или отсутствии объектов культурного наследия на участке
- Справка Роснедр о наличии или отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком
- Исходные данные для раздела ГОЧС от ГУ МЧС
Этот список может расширяться в зависимости от специфики объекта. Например, для объектов в водоохранных зонах потребуется заключение Росводресурсов.
Минимальный состав исходно-разрешительной документации для строительства
Полный пакет ИРД требуется не всегда. Для некоторых типов объектов достаточно минимального состава. Это актуально для:
- Индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
- Объектов с незначительными последствиями (класс СС1)
- Строительства на основании уведомления, а не разрешения
Минимальный состав ИРД включает:
- Правоустанавливающие документы на земельный участок
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
- Технические условия на подключение к основным сетям (водоснабжение, канализация, электричество)
- Проектная документация (без экспертизы в некоторых случаях)
Если вам нужен не минимальный, а полный пакет ИРД — оставьте заявку на оформление.
Для ИЖС также требуется уведомление о начале строительства, которое подается в местную администрацию. Оно заменяет разрешение на строительство.
ИРД при вводе объекта в эксплуатацию
Исходно-разрешительная документация нужна не только перед началом строительства, но и для его завершения. Чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в Москве и Московской области, требуются дополнительные документы:
- Акт приемки объекта капитального строительства
- Заключение о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации (ЗОС) — выдаёт Госстройнадзор
- Технический план здания, сооружения, подготовленный кадастровым инженером
Без этих документов объект нельзя зарегистрировать в Росреестре, подключить к сетям или начать эксплуатацию.
Часто задаваемые вопросы о составе ИРД
Обязательно ли оформлять все перечисленные документы для любого объекта?
Нет. Состав ИРД зависит от типа объекта, его площади, этажности и местоположения. Для небольшого магазина потребуется меньше документов, чем для жилого комплекса или промышленного предприятия.
Кто отвечает за сбор и оформление ИРД?
По закону это обязанность застройщика или технического заказчика. На практике большинство застройщиков делегируют эту задачу профессиональным компаниям. Специалисты компании «Сегмент-Т» берут на себя оформление полного пакета ИРД под ключ.
Сколько времени занимает сбор полного пакета ИРД?
В среднем от 2 до 12 месяцев. Срок зависит от сложности объекта, полноты исходных данных и загруженности согласующих органов.
Что будет, если собрать не полный пакет ИРД?
Госстройнадзор откажет в выдаче разрешения на строительство. Если строительство уже начато без разрешения, объект рискует быть признанным самовольной постройкой (самостроем) со всеми последствиями — штрафом и сносом за счет собственника.
Можно ли получить разрешение на строительство без экспертизы проекта?
Да, для отдельных типов объектов: ИЖС, гаражи, хозяйственные постройки, объекты класса СС1. Для остальных экспертиза обязательна.
Резюме
Так что же входит в ИРД? Полный пакет исходно-разрешительной документации в Москве и Московской области включает семь категорий документов: правоустанавливающие, градостроительную документацию, распорядительные документы, технические условия, результаты изысканий, проектную документацию с экспертизой и заключения надзорных органов. Состав и порядок оформления ИРД регулируются статьями 45–51 Градостроительного кодекса РФ (статья 44 утратила силу, ее положения не применяются).
Минимальный состав ИРД короче и подходит для ИЖС и небольших объектов. А для ввода в эксплуатацию потребуются дополнительные документы: ЗОС, техплан и разрешение на ввод.
Самостоятельный сбор ИРД — трудоемкий процесс, который может занять несколько месяцев. Компания «Сегмент-Т» берёт на себя полное сопровождение: от анализа участка до получения разрешения на строительство.
Узнайте стоимость оформления полного пакета ИРД для вашего объекта или закажите бесплатную консультацию.
